Tiny House Baugenehmigung: Das müssen Sie wissen!

Sie spielen mit dem Gedanken, sich ein Tiny House zuzulegen? Dann sollten Sie sich vorab unbedingt mit dem Thema Tiny House Baugenehmigung beschäftigen, damit auch rechtlich alles seine Ordnung hat. Dieser Beitrag informiert darüber, ob Sie in Deutschland, Österreich und in der Schweiz eine Baugenehmigung für Ihr Minihaus brauchen.

Was ist ein Tiny House (Begriffserklärung)

Das englische Wort „tiny“ bedeutet auf Deutsch „winzig“. Ein „Tiny House“ ist somit ein „winziges Haus“. Der Begriff „Tiny House“ kommt ursprünglich aus den USA, wo Sarah Susanka, eine dort lebende Architektin aus England, 1997 ein Buch mit dem Titel „The Not So Big House – A Blueprint For the Way We Really Live. Das Small House Movement“ veröffentlichte. Ihre Idee vom Tiny House griffen Menschen, Experten wie Laien, rund um die Erde auf und entwickelten eigene Konzepte fürs Tiny House.

Für wen eignet sich ein Tiny House?

Besonders die Nutzung eines Tiny Houses bzw. Gartenhauses als Home-Office-Space hat sich in der Vergangenheit bewährt. In der Notlage der Pandemie mussten viele den Arbeitsplatz nach Hause verlagern und das nicht immer unter den besten Bedingungen. Die Folge: Die Konzentration der Betroffenen fiel ab, aufgrund vieler Einflüsse wie z.B. das klingelnde Haustelefon, der Postbote mit der neuen Lieferung oder die Beschaffenheiten des Arbeitsplatzes.

Doch nicht nur die Maßnahmen der Corona-Pandemie, sondern auch der Trend zu Work-Life-Balance macht Heimarbeit immer attraktiver.

Wie groß ist ein Tiny House?

Die Klassifizierung von Häusern in

• kleines Haus (auch Kleinhaus genannt, auf Englisch: „Small House“)
• und winziges Haus (auch Mikro- oder Minihaus genannt, auf Englisch: „Tiny House“)

ist nicht scharf abgegrenzt. In der Regel sind damit Häuschen gemeint, die zwischen 15 und 45 Quadratmetern (m²) Wohnfläche bieten.

Tiny House – alles, was Baurecht in Deutschland, Österreich und der Schweiz ist

Wer beispielsweise bei einem Aufenthalt in den USA oder beim Schauen eines Fernsehberichts auf Tiny Houses dort aufmerksam wurde, der muss eins wissen: So locker wie in den USA ist der rechtliche Umgang mit den winzigen Häusern in Deutschland, Österreich und der Schweiz nicht. Das Tiny House wird hier umfassend geregelt. Zunächst einmal geht es um den Tiny-House-Typ, den Sie sich zulegen möchten. Folgende Typen werden unterscheiden:

Mobiles Tiny House: Typ Fahrzeug oder Typ Ladung

Ein Tiny House ist auch deshalb so beliebt, weil es so klein ist, dass Sie es mit dem passenden Equipment bewegen und von A nach B transportieren können. Das heißt: Sie sind damit nicht an einen festen Standort gebunden, sondern mobil unterwegs. Zu geeigneten Standorten gleich mehr. Beweglichkeit (Mobilität) erzielen Sie

• mit einem Tiny House, das fest auf einem fahrbaren Untersatz montiert ist, wobei das Ganze als Fahrzeug beziehungsweise Anhänger mit Sonderaufbau gilt.
• Ein Tiny House, das Sie ohne Werkzeug auf einen Hänger (Trailer), ein sogenanntes Wechselfahrgestell oder einen Tieflader aufladen, damit transportieren und wieder abladen können, gilt vor dem Gesetz als Ladung beziehungsweise als abnehmbare Ladung.

Mobiles Tiny House unterliegt dem Verkehrsrecht

Sie setzen auf ein mobiles Tiny House? Dafür brauchen Sie in Deutschland eine straßenverkehrstechnische Zulassung. Die stellt Ihnen eine entsprechende Institution aus, zum Beispiel der TÜV oder die DEKRA.

Meist wird das Tiny House als Anhänger mit Sonderaufbau eingeordnet, seltener als abnehmbare Ladung. Ohne straßenverkehrstechnische Abnahme dürfen Sie Ihr mobiles Tiny House nicht auf öffentlichen Straßen oder nur mit erheblich beschränkter Geschwindigkeit fahren.

Ausnahme: Sie transportieren es auf dafür geeigneten LKWs. Diese Transportfähigkeit ist übrigens auch oft der Grund dafür, dass ein Tiny House den verkehrsüblichen Maßen entspricht. Zudem haftet der Hersteller vom Tiny House dafür, dass dieses unter Straßenverkehrsbedingungen statisch zuverlässig ist.

Fest stehendes Tiny House: Typ Gebäude

Steht Ihr Tiny House dagegen fest auf einem Flecken Erde, sieht es das Gesetz als ein Gebäude der Gebäudeklasse 1 an. Das regeln in Deutschland die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer, die die Rechtshoheit beim Baurecht haben.

Je nach Landesbaurecht kann dann eine Tiny House Baugenehmigung erforderlich sein.

Tiny House – Baugenehmigung in Deutschland

Die baurechtliche Zulassung ist beim Tiny House davon abhängig, wie Sie es nutzen.

Soll es Ihnen als Tiny Wohnhaus, Tiny Ferienhaus oder Tiny Wochenendhaus dienen, müssen Sie sich dafür eine Baugenehmigung holen. Diese stellt das örtliche Bauamt Ihnen entweder für eine dauerhafte Nutzung oder für eine nur zeitweise Nutzung aus. Vorausgesetzt, das Tiny House steht auf einer von Ihrer Gemeinde dafür geplanten oder genehmigungsfähigen Fläche.

Zu den baurechtlichen Anforderungen an ein derart bewohnbares Tiny House gehört auch, dass Sie als Bauherr Ihr Tiny House mit Strom und Wasser versorgen und das entstehende Abwasser sowie den Müll entsorgen können.

Ausnahme Campingplatz: Tiny House ohne Baugenehmigung

Soll Ihr Tiny House auf einem Campingplatz aufgestellt werden, für den im zugehörigen Bebauungsplan entsprechendes Wohnnutzungsrecht geregelt ist, brauchen Sie dafür keine Tiny House Baugenehmigung. Auch eine Stellplatzgenehmigung ist dann unnötig.

Auf dem Campingplatz schreibt Ihnen die Campingverordnung des Bundeslandes, in dem der Campingplatz liegt, beziehungsweise, falls es diese nicht gibt, die zugehörige Gemeinde vor, was dort baurechtlich zu beachten ist. So ist beispielsweise auch die Größe des Tiny House geregelt.

Den entsprechenden Verordnungen können Sie auch entnehmen, unter welchen Bedingungen Sie das Tiny House auf dem Campingplatz dauerhaft bewohnen können, ganz gleich ob als Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz.

Ausnahme Wohnwagen: Tiny House ohne Baugenehmigung

Auch dann, wenn Sie Ihr Tiny House lediglich als eine Art Wohnmobil beziehungsweise Wohnwagen für die Ferienreise benutzen wollen, fällt es nicht unter das Baurecht. Das Tiny House gilt dann als Fahrzeug. Es muss jedoch für den Zeitraum, in dem Sie es nicht bewohnen, abgestellt werden.

Als Stellplatz kann eine fürs Abstellen von Fahrzeugen ausgewiesene Fläche auf Privatgrund dienen. Untersagt Ihnen Ihre Gemeinde das Parken Ihres Tiny Houses auf dem eigenen Wohngrundstück, brauchen Sie einen extra Stellplatz auf einer Fläche, die als Stellplatz und Garage ausgewiesen ist.

Geeignetes Grundstück fürs Tiny House finden: Darauf kommt’s an!

Sie fragen sich: Wo darf ein Tiny House stehen? Die Antwort liefern wir Ihnen jetzt. Der Standort ist abhängig von der Nutzungsart des Tiny House:

• Sie wollen das Tiny House dauerhaft bewohnen.
• Sie wollen das Tiny House als Wochenend- oder Ferienhaus bewohnen.
• Sie wollen das Tiny House als Wohnwagen bewohnen.

Ein Grundstück, auf dem Sie dauerhaft im Tiny House wohnen, muss gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) zum Bewohnen zugelassen und entsprechend erschlossen, also ans öffentliche Straßen- und Wegenetz angebunden und ans Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen sein.

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, kommt es auf den Gesetzestext der geltenden Landesbauordnung (LBO) an, ob Sie eine Tiny House Baugenehmigung brauchen:

1. 1. Tiny Haus ohne Baugenehmigung (verfahrensfreier Bau). Sie müssen weder einen Bauantrag stellen noch ein sogenanntes Kenntnisgabeverfahren einleiten. Aber: Stattdessen ist in Eigenverantwortung zu checken, ob Sie Ihr Bauvorhaben wie geplant umsetzen dürfen. Das bedeutet auch, dass Sie Verantwortung dafür tragen, zuständigen Ämtern nötige Befreiungen oder Genehmigungen wie einen Standsicherheitsnachweis oder einen Wärmeschutznachweis vorzulegen.
   2. Tiny House ohne Baugenehmigung (genehmigungsfreier Bau). Von einem genehmigungsfreien Bauvorhaben ist die Rede bei Bauanzeige-, Kenntnisgabe- sowie Mitteilungsverfahren. Welche Unterlagen Sie dafür vorlegen müssen, das variiert von Bundesland zu Bundesland.
   3. Tiny House Baugenehmigung (vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren). Fürs Erteilen der Baugenehmigung fürs Tiny House ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Ihren Antrag dafür reichen Sie schriftlich bei Ihrer Gemeindeverwaltung ein. Der Bauantrag müssen Sie und ein Bauvorlageberechtigter unterschreiben, der das Tiny House entworfen hat: zum Beispiel ein Architekt, Bauingenieur, Bautechniker oder Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes.

Checkliste: Tiny House Baugenehmigung

1. 1. Das Grundstück für Ihr festes Tiny House ist gefunden? Sind dafür im zugehörigen Flächennutzungsplan das dauerhafte Wohnen oder nur die Wochenendnutzung festgelegt? Gibt es einen Bebauungsplan oder eine Ortsgestaltungssatzung? Was schreibt diese/r für Gebäude vor?
   2. Checken Sie die Landesbauordnung! Schreibt Ihnen das geltende Baurecht Mindestmaße fürs Tiny Haus vor? Wichtig: Die Tiny House Baugenehmigung gibt’s nur, wenn Sie sich an die Vorschriften halten.
   3. Sprechen Sie bei der für Sie zuständigen Baurechtsbehörde vor. Nehmen Sie schon zum ersten Termin Ihre Baupläne mit. In dem Erstgespräch erhalten Sie schon eine erste unverbindliche Auskunft, ob Sie eine Tiny House Baugenehmigung bekommen werden.
   4. Stellen Sie eine sogenannte Bauvoranfrage! Alles Wissenswerte dazu können Sie den Landesbauordnungen entnehmen.
   5. Zum Einholen einer Tiny House Baugenehmigung brauchen Sie einen Bauvorlageberechtigten. Sie können dafür einen Architekten oder Bauingenieur engagieren.

Tiny House – Baubewilligung in Österreich

Die Baubewilligung eines Tiny House in Österreich hängt wie in Deutschland auch von der sogenannten Flächenwidmung ab. Mögliche Stellplätze sind Flächen mit den Widmungen

1. 1. • Bauland-Wohngebiet (festes Tiny House)
      • Grünland Land- und Forstwirtschaft (mobiles Tiny House wenn mit dem Tiny House die Pflege und Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Fläche sichergestellt wird),

• • • In einer Kleingartensiedlung dürfen Sie Ihr Tiny House auch bauen, wenn das Grundstück als „Grünland – Kleingarten“ deklariert ist. Für Planung und Bau gelten dann die Vorschriften der Kleingartensiedlung.
    • Ein mobiles Tiny House dürfen Sie auch auf einen Campingplatz stellen. Hier gelten die Vorschriften des Campingplatzes.

Einen Bauantrag dürfen Sie als Privatperson in Österreich nicht einreichen. Das muss ein dazu berechtigter Ingenieur machen. Vorzulegen sind dafür Unterlagen wie Lageplan, Grundriss und Zeichnung vom geplanten Tiny House.

Tiny House – Baugenehmigung in der Schweiz

Auch in der Schweiz ist ein stationäres Tiny Haus genehmigungspflichtig. Es gelten die Regelungen der Kantone und Gemeinden, die variieren können. Grundlage fürs Bewilligen ist die geltende kommunale Bau- und Zonenordnung.

Mitunter gibt es Gestaltungsvorschriften für das Tiny House. Dieses muss zwingend in einer sogenannten Wohnzone aufgestellt werden. Das Raumplanungsgesetz lässt es nicht zu, ein Tiny House außerhalb der Bauzone (etwa in der Landwirtschaftszone) aufzustellen – analog zu Wohnwagen oder bewohnten Baustellenwagen.

Ein mobiles Tiny House auf einen Anhänger unterliegt ebenfalls den Vorschriften, wenn Sie darin dauerhaft an einem Ort sesshaft werden wollen. Eine Tiny House Baugenehmigung Schweiz lässt sich umgehen, indem Sie das Haus auf einen Dauerstellplatz auf einem Campingplatz abstellen.

Oder Sie nutzen es nur zeitweise: Ein auf einem Anhänger errichtetes Minihaus fällt in der Schweiz nicht unter das Baurecht, sondern wie in Deutschland unter das Straßenverkehrsrecht. Um eine Zulassung zu erhalten, dürfen Anhänger samt Aufbau allerdings maximal vier Meter hoch und 2,55 Meter breit und inklusive Trailer höchstens 3.500 Kilogramm schwer sein.

Lesen Sie auch gerne unseren Beitrag Mini Gartenhaus: Kleine Gartenhäuser ganz groß!

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Titelbild: ©iStock/HildaWeges
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